ענף התווך ספג בשנים האחרונות פגיעה מסויימת עם הופעתן של אלטרנטיבות כגון אתרי אינטרנט המציעים לקהל הרחב, תמורת סכום סמלי, זירה נוחה זמינה ומהירה להצגת נכסים למכירה או השכרה, המאפשרת יצירת קשר בין קונה ומוכר או בין משכיר ושוכר.
ברם, אתרי האינטרנט הללו אינם מהווים תחליף מושלם למתווך בשר ודם אשר בנוסף לאיתור הצדדים הראויים להתקשרות, שוקד גם על מלאכת המפגש ביניהם ומלווה אותם עד שנרקמת לה העסקה המיוחלת.
מתווך הוא כעין שדכן המפגיש בין צדדים זרים בעלי רצון ונכונות להכרות הדדית, אשר להם אינטרס משותף בנכס נשוא ההתקשרות העתידית. ניתן להמשיל את הדירה העומדת למכירה לכלה ערב כלולותיה אשר סביבה חג המתווך בנסיונות עיקשים להציג את תכונותיה הטבעיים, סגולותיה ומעלותיה ואף קימוריה יפי המראה (נישות/ חדרי ארונות וכד'), כפי שעושה בוודאי השדכן כלפי הורי החתן המיועד.
שכר המתווך נגזר בדרך כלל משווי העסקה ומהווה הוצאה נוספת שלא תסולא בפז אשר בעטייה מתעוררות לעיתים מחלוקות בין מזמין שירותי התווך לבין מספק השירות.
נושא דמי התווך הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז- 1997 שנקבעו מכוחו.
בסעיף 9 לחוק נקבע, כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
הפרטים שחובה לכלול בהזמנה לביצוע פעולת תיווך נקבעו בתקנות, והם: 1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; 2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; 3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; 4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; 5. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
ברם, המחוקק לא התנה את זכאות המתווך לדמי תווך רק בקיומה של הזמנה בה מצויינים הפרטים הנ"ל, אלא קבע בסעיף 14 לחוק, כי בנוסף להזמנה על המתווך להיות בעל רשיון על פי חוק וכן עליו להיות "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
סוגיית "הגורם היעיל" לא תידון במסגרת רשימה זו, שכן בשל מהותה וחשיבותה הרבה נכון יהיה להקדיש לה רשימה בפני עצמה בעתיד.
נדון אם כן, במחלוקות הנובעות מאופן רישום ההזמנה עליה מקפיד המתווך להחתים כל אדם המבקש לרכוש את שירותיו.
בהחלטה שניתנה לאחרונה בבית משפט השלום בנתניה (כבוד הרשמת אונגר- ביטון יפעת), סולקה על הסף תביעה לדמי תווך שהגישה מתווכת מסוכנות תווך רי/מקס (ת.א. 4995/04).
התובעת החתימה את הנתבעת על הזמנת שירותי תווך בה התחייבה הנתבעת לשלם דמי תווך לחברה בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ ח.פ.....". התובעת עצמה לא היתה צד להסכם (ההזמנה) והיתה חתומה עליו כסוכנת של החברה הנ"ל.
דא עקא, שלאחר השלמת העיסקה, התברר כי לא קיימת חברה בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ". וכי מספר החברה (ח.פ.) שנרשם בהזמנה שייך לחברה אחרת בשם: "א.ד.ן מילניום נדל"ן והשקעות בע"מ".
לגבי התובעת (המתווכת), קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שהיא איננה צד להסכם, הרי שאין בידה עילת תביעה נגד הנתבעת ויש לסלק את תביעתה על הסף.
לגבי החברה הנ"ל, קבע בית המשפט, כי ככלל חברה בע"מ מזוהה על פי מספר החברה (ח.פ.) כפי שמופיע במרשם החברות וכאשר מספר זה מופיע על מסמך המזכה או מחייב את החברה, ציון שם החברה באופן שגוי ליד הח.פ. אינו גורע מתקפות המסמך.
אולם, הדברים הללו אינם נכונים מקום בו עסקינן בהזמנת שירותי תווך, קובע בית המשפט, שכן במקרה זה קבע המחוקק כלל מיוחד לדיני תווך ובין היתר קבע, שפרטי ההזמנה בכתב חייבים לכלול גם את מספרי הזיהוי של המתווך וגם את שמו.
נמצא אם כן, כי הזמנת שירותי התווך עליה חתמה הנתבעת לא כללה את שם החברה שנתנה את שירותי התווך, אלא שם אחר שאינו ישות משפטית ולפיכך נשללה הזכאות לדמי תווך.
בית המשפט קבע עוד, כי ל"חברה" הרשומה בהזמנה אין רישיון תווך שהוא תנאי נוסף לזיכוי מתווך בדמי תווך, וגם בשל כך, יש מקום לסלק את התביעה על הסף.
בית המשפט מפנה בהחלטתו לע"א 2178/02 אזערי נ' בושרי שם נקבע, כי אין די בעובדה שהסוכן מטעם החברה מחזיק ברישיון תיווך, אלא החברה המופיעה בהזמנת שירותי התווך היא זו שצריכה להחזיק רישיון כזה.
ראוי לציין ולהזכיר גישה אחרת, שונה בתכלית, שבאה לידי ביטוי בין היתר בבר"ע 493/04סבג נ' פרל שם דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהוגש על פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות וקיבל את מסקנת בית המשפט קמא, כי ניתן לחייב לקוח שהזמין שירותי תווך והפיק מכך טובת הנאה גם במקרה בו לא קיים מסמך היוצר קשר ישיר בין המתווך לבין הלקוח וזאת מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט ומכח עקרון תום הלב.
פסקי דין שונים כל כך היוצאים תחת ידי המערכת השיפוטית ביחס לסוגיות דומות בדיני תווך, בוודאי שאינם תורמים לאחידות ולהרמוניה השיפוטית, אלא יוצרים דווקא בלבול מיותר בקרב הצדדים המעורבים במחלוקות שבבסיסן עניינים כגון אלה.
לדידי, בכל הכבוד, עדיפה דווקא פרשנותו של בית משפט השלום, שהרי מקום בו הקדיש המחוקק הסדר ספציפי וקבע תנאים ברורים ומפורשים לזכאות מתווך בדמי תווך, ובין היתר התנה זכאות זו בהחתמת הלקוח על הזמנה בכתב תוך ציון הפרטים שנקבעו בתקנות, אל לו לבית המשפט לעקוף הסדר חקוק זה באמצעות עקרונות סל (שכבודם במקומם) כעשיית עושר ולא במשפט ותום לב.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
ברם, אתרי האינטרנט הללו אינם מהווים תחליף מושלם למתווך בשר ודם אשר בנוסף לאיתור הצדדים הראויים להתקשרות, שוקד גם על מלאכת המפגש ביניהם ומלווה אותם עד שנרקמת לה העסקה המיוחלת.
מתווך הוא כעין שדכן המפגיש בין צדדים זרים בעלי רצון ונכונות להכרות הדדית, אשר להם אינטרס משותף בנכס נשוא ההתקשרות העתידית. ניתן להמשיל את הדירה העומדת למכירה לכלה ערב כלולותיה אשר סביבה חג המתווך בנסיונות עיקשים להציג את תכונותיה הטבעיים, סגולותיה ומעלותיה ואף קימוריה יפי המראה (נישות/ חדרי ארונות וכד'), כפי שעושה בוודאי השדכן כלפי הורי החתן המיועד.
שכר המתווך נגזר בדרך כלל משווי העסקה ומהווה הוצאה נוספת שלא תסולא בפז אשר בעטייה מתעוררות לעיתים מחלוקות בין מזמין שירותי התווך לבין מספק השירות.
נושא דמי התווך הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז- 1997 שנקבעו מכוחו.
בסעיף 9 לחוק נקבע, כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
הפרטים שחובה לכלול בהזמנה לביצוע פעולת תיווך נקבעו בתקנות, והם: 1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; 2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; 3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; 4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; 5. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
ברם, המחוקק לא התנה את זכאות המתווך לדמי תווך רק בקיומה של הזמנה בה מצויינים הפרטים הנ"ל, אלא קבע בסעיף 14 לחוק, כי בנוסף להזמנה על המתווך להיות בעל רשיון על פי חוק וכן עליו להיות "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
סוגיית "הגורם היעיל" לא תידון במסגרת רשימה זו, שכן בשל מהותה וחשיבותה הרבה נכון יהיה להקדיש לה רשימה בפני עצמה בעתיד.
נדון אם כן, במחלוקות הנובעות מאופן רישום ההזמנה עליה מקפיד המתווך להחתים כל אדם המבקש לרכוש את שירותיו.
בהחלטה שניתנה לאחרונה בבית משפט השלום בנתניה (כבוד הרשמת אונגר- ביטון יפעת), סולקה על הסף תביעה לדמי תווך שהגישה מתווכת מסוכנות תווך רי/מקס (ת.א. 4995/04).
התובעת החתימה את הנתבעת על הזמנת שירותי תווך בה התחייבה הנתבעת לשלם דמי תווך לחברה בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ ח.פ.....". התובעת עצמה לא היתה צד להסכם (ההזמנה) והיתה חתומה עליו כסוכנת של החברה הנ"ל.
דא עקא, שלאחר השלמת העיסקה, התברר כי לא קיימת חברה בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ". וכי מספר החברה (ח.פ.) שנרשם בהזמנה שייך לחברה אחרת בשם: "א.ד.ן מילניום נדל"ן והשקעות בע"מ".
לגבי התובעת (המתווכת), קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שהיא איננה צד להסכם, הרי שאין בידה עילת תביעה נגד הנתבעת ויש לסלק את תביעתה על הסף.
לגבי החברה הנ"ל, קבע בית המשפט, כי ככלל חברה בע"מ מזוהה על פי מספר החברה (ח.פ.) כפי שמופיע במרשם החברות וכאשר מספר זה מופיע על מסמך המזכה או מחייב את החברה, ציון שם החברה באופן שגוי ליד הח.פ. אינו גורע מתקפות המסמך.
אולם, הדברים הללו אינם נכונים מקום בו עסקינן בהזמנת שירותי תווך, קובע בית המשפט, שכן במקרה זה קבע המחוקק כלל מיוחד לדיני תווך ובין היתר קבע, שפרטי ההזמנה בכתב חייבים לכלול גם את מספרי הזיהוי של המתווך וגם את שמו.
נמצא אם כן, כי הזמנת שירותי התווך עליה חתמה הנתבעת לא כללה את שם החברה שנתנה את שירותי התווך, אלא שם אחר שאינו ישות משפטית ולפיכך נשללה הזכאות לדמי תווך.
בית המשפט קבע עוד, כי ל"חברה" הרשומה בהזמנה אין רישיון תווך שהוא תנאי נוסף לזיכוי מתווך בדמי תווך, וגם בשל כך, יש מקום לסלק את התביעה על הסף.
בית המשפט מפנה בהחלטתו לע"א 2178/02 אזערי נ' בושרי שם נקבע, כי אין די בעובדה שהסוכן מטעם החברה מחזיק ברישיון תיווך, אלא החברה המופיעה בהזמנת שירותי התווך היא זו שצריכה להחזיק רישיון כזה.
ראוי לציין ולהזכיר גישה אחרת, שונה בתכלית, שבאה לידי ביטוי בין היתר בבר"ע 493/04סבג נ' פרל שם דחה בית המשפט המחוזי ערעור שהוגש על פסק דין של בית המשפט לתביעות קטנות וקיבל את מסקנת בית המשפט קמא, כי ניתן לחייב לקוח שהזמין שירותי תווך והפיק מכך טובת הנאה גם במקרה בו לא קיים מסמך היוצר קשר ישיר בין המתווך לבין הלקוח וזאת מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט ומכח עקרון תום הלב.
פסקי דין שונים כל כך היוצאים תחת ידי המערכת השיפוטית ביחס לסוגיות דומות בדיני תווך, בוודאי שאינם תורמים לאחידות ולהרמוניה השיפוטית, אלא יוצרים דווקא בלבול מיותר בקרב הצדדים המעורבים במחלוקות שבבסיסן עניינים כגון אלה.
לדידי, בכל הכבוד, עדיפה דווקא פרשנותו של בית משפט השלום, שהרי מקום בו הקדיש המחוקק הסדר ספציפי וקבע תנאים ברורים ומפורשים לזכאות מתווך בדמי תווך, ובין היתר התנה זכאות זו בהחתמת הלקוח על הזמנה בכתב תוך ציון הפרטים שנקבעו בתקנות, אל לו לבית המשפט לעקוף הסדר חקוק זה באמצעות עקרונות סל (שכבודם במקומם) כעשיית עושר ולא במשפט ותום לב.
הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
